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企业规模化竞争逐渐深入 2019年房企集中度将进一步提升
来源:经济参考报 2019-04-16 14:58:58

随着房地产企业2018年全年及2019年一季度业绩陆续发布,企业规模化竞争逐渐深入。市场统计数据显示,截至一季度,百强房企的市场份额占比已超7成。

今年政府工作报告提出,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。业内分析认为,纵观当前宏观经济和房地产市场态势,从增量时代进入到存量时代以后,已不再支持过度扩张的发展模?#20581;?#22312;新旧动能转换、产城融合的大背景之下,未来房地产行业将普遍尝试产业转型,走可?#20013;?#30340;高质量发展之路。

房企集中度进一步上升

2019年以来,房地产市场政策调控的主基调被确立为“坚持住房居住属性”。一季度,各地方政府落实城市主体责任,同时结合市场实际情况?#20013;?#20248;化政策,促进房地产市场平稳健康发展。

在此影响下,部分城市住宅销售市场开始有所起色。其中,从3月份单月数据来看,一二线城市明显升温。在企业业绩表现上,百强房企当月的销售规模同比增长,单月环比增速也远高于去年同期。

与此同?#20445;?#25151;地产企业之间规模化竞争继续深化,行业集中度进一步集中,龙头房企表现?#20219;?#26126;显。克而瑞研究中心的统计数据显示,1-3月份,碧桂园、万科、恒大、保利发展等4家企业销售业绩已经超过千亿。

2019年一季度,百强房企内部,各梯队房企的销售额集中度较去年保?#33267;?#19968;定幅度的提升。其中,TOP30房企集中度近50%,TOP100房企集中度达到70.5%,均创下历史新高。

“从业绩来看,百强企业保持较好的增长态势。”针对2018年房地产百强企业的业绩表现,中指研究院研发中心总经理白彦军指出,不仅表现在业绩增长方面,所有的资源也在向百强企业集中。

白彦军表示,从企业进入的城市、项目个数来看,目前前10大企业平均进入了超过100个城市,占到地级以上城市1/3。土地资源方面,前10企业拿地金额占前50企业总金额的一半,前50企业里面的前10名在土地资源的储备方面增长非常显著。融资方面,无论是从发债、银行信贷等指标来看,前10、前30企业?#25216;?#32493;在资源储备过程中获得了很大优势。

因此,中指院方面认为,“?#22411;?#22320;资源的保障,有资金资源的保障,百强企业在未来可能具备更好的发展基础和条件。”

“从2018年年报来看,鉴于2018年下半年市场疲软,上市企业对2019年市场的普遍预测都以平稳运行为主,行业将维持整合态势。”克而瑞研究中心研究员谢杨春分析认为,“整体平稳、分化加剧,意味着2019年是竞争更加激?#19994;?#19968;年。促销售将会是房企在2019年的主旋律。”

谢杨春分析认为,克而瑞统计的25?#19994;?#22411;企业中,有半数企业2019年制定的销售目标同比涨幅在20%以上。因此,2019年房企的集中度仍?#25442;?#32487;续上升。

一季度房企市值水涨船高

一季度,伴随着中央及地方两会针对房地产市场调控基调的确定,大部分地区并无新增或升?#23545;?#26377;调控政策。同时信贷环境改善、融资压力降低、房企陆续披露2018年的优秀业绩等利好消息不断推出。期内,优质地产股受到追捧,股价?#20013;?#19978;涨,市值不?#26174;?#38271;。

从市值来看,行业市值规模进一步得到扩大,龙头企业优势凸显,领先地位?#20013;?#20445;持。中指院的统计数据显示,2019年一季度,前100房企市值合计40991.5亿元,整体较2018年末增长26.4%。

一季度,前十大房企总市值之和达20841.5亿,占TOP100的50.8%,中指?#21512;?#20851;负责人分析认为,“强者恒强的态势延续,龙头房企凭借广?#23395;幀?#39640;?#20998;省?#24555;周转、强营销等综合竞争力,获资本市场?#20013;?#38738;睐。”

从涨跌幅来看,96%上市房企市值得到提升。一季度96家房企总市?#21040;?018年末增长,其中15家涨幅超过50%,54家涨幅超过30%。市值涨幅前10家上市房企市值涨幅均值76.4%。

该负责人表示,“一方面,受A股和港股大盘整体走高的影响,投资者投?#24066;?#24515;有所?#25351;?另一方面则与投资者更加关注企业不断提升的内在价值有关,尤其行业的去杠杆效果显著,优质房企对产品?#20998;?#21644;盈利能力的?#20013;?#25552;升,提升了投资者的信心。”

具体来看,上市房企市值一季度大幅上涨主要得益于企业经营状况的?#20013;?#25913;善和盈利能力的不断提高。尤其是部分企业2018年业绩显著增长,销售和净利润创下新高,?#21892;?#20215;值获资本市场高度认可。

2019年一季度,?#21892;?#24066;场节后回暖,又恰逢房企公布业绩的密集时期,地产股市值顺势回升。上述中指?#21512;?#20851;负责人指出,“短期来看,调控政策和融?#31034;?#26377;结构性边际改善,上市房企市?#31561;?#23558;稳中有升;中长期来看,随着行业集中度逐渐提升,龙头房企业绩表现更加优异,未来企业市值或将进一步提升。”

高质量发展成为主流

4月11日,在全联房地产创新论坛暨房讯网品?#26222;?#30053;发布会上,业内人?#31185;?#36941;认为,针对房地产市场化改革逐渐深入,已经由增量时代进入到存量时代,当前的市场态势已不再支持过度扩张的发展模式,未来只有做好产业转型,走可?#20013;?#30340;高质量发展之路。

在业内看来,2019年楼市调控的主基调仍然是“坚持住房居住属性”。短期仍将坚持稳地价稳房价稳预期,长期而言将会加大力度推进房地产市场健康发展长效机制的建设。同?#20445;?019年政策趋势上也将更加强调落实城市主体责任。在确保房地产市场稳定运行的前提下,一方面遏制投机炒房的政策将继续保?#33267;?#32493;性稳定性,另一方面更好地保障合理的自住需求,使整体的政策组合更加优化,保持房地产市场稳定运行。

值得一提的是,2019年以来,在投资拿地方面,房地产企业的态度普遍以“保守”、“谨慎”为主。一方面,对于未?#23395;?#30340;城市和区域不会轻易进驻,与前两年普遍大举扩张的战略形成对比的是,目前鲜有房企表示要大举拓展城市?#23395;幀?#21516;?#20445;?#20225;业普遍表示,将会较为严格地按?#21344;?#23450;拿地销售比来安排土储资金。

上述中指院负责人分析指出,企业谨慎的预期源自销售市场的不确定性,尤其是三四线市场热度正在急剧衰退。另外,在房住不炒的大基调下,未?#35789;?#20215;大幅提升的可能性不高。

从上市房企今年的业绩预期来看,多数企业认为2019年市场整体会较平稳运行,行业发展的增速会有所?#38470;怠?#22240;此,中指院方面预计,2019年将是行业集中度更加上行、企业之间竞争更加激?#19994;?#19968;年。

在全联房地产创新论?#25104;希?#20159;翰?#24378;?#33891;事长陈啸天认为,房地产行业已经从此前的上升通道进入到振荡通道,房企在发展过程中应回归核?#27169;业?#33258;身的核心优势,围绕核心优势展开一整套要素整合,进而形成企业自主的发展体系。

当代置业执行董事兼总裁张鹏则表示,房地产行业已经进入到?#36130;分省?#35762;内涵、?#24067;?#20540;的存量时代,面对新形势,房地产企业应该防止土地错配、防止资金错配、防止产业错配,促进企业转型升级和房地产主业的发展。

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